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震惊!绿地股票竟然跌去80%真的要倒闭了吗?-六和彩生肖图,2020六和彩生肖图,香港六和彩十二生肖图,2020六和彩生肖排位图,www.91868.com

来源:未知 时间:2021-09-29 15:33 浏览:

  目前市盈率13.35倍,股价8.6元,比2015年牛市高峰42元已经下跌了80%,心痛股东三秒。

  其实,地产业务只为绿地贡献了一半的营收,其多元化业务中毛利率只有6.25%的基建,才是拖后腿的主要原因。

  前两年,还能和万科打得死去活来的地产销售冠军,而现在万科都3600亿元,绿地才刚过2500亿元,相差整整一千多亿。

  但事实上,绿地创始人和管理层都没有发生大变,以前能行,现在咋突然不行了呢,原因显然不在内部。

  房地产行业十几年,龙头沉浮。万科讲文化,恒大拼执行,万达善商用,绿城玩豪宅。每家公司都有自己的独门绝技,以此行走江湖,当江湖的潮水发生变迁,适应的就被抬上浪头,不适应的就被潮水淹没。

  过去五年,绿地对一二线城市的政府领导们承诺了超过50座150米以上摩天大楼的规划,从成都到武汉,从大连到乌鲁木齐,绿地霸业染指全国。

  2014年是互联网金融大繁荣的一年,也是绿地业绩腾飞的一年,当年地产业务增长了50%,号称登顶全球最大房地产公司,其中办公楼增速高达80%,业务占比超过了一半。

  但是潮水来得快,去的也快,建基在互联网金融这种伪创新需求之上的绿地,随着P2P的泡沫崩溃,大量办公室人去楼空。自己造的苦,含着泪也要咽下去。

  实际上在过去的一年,绿地的办公楼通过改为长租公寓模式,库存消化了许多,住宅业务的贡献也从曾经的不足一半比例,提升到了70%左右,调整还是很有成效的。

  毕竟房地产是个长周期的开发过程,从拿地到卖出去,通常都要两三年左右的时间。经过2015、2016两年的调整,可以说库存已经消化得七七八八了。

  就在投资者仍然以为绿地是过去的那个“写字楼专业户”的时候,极少有人留意到,这家公司的重心,已经转向了对“特色小镇”政策的热情拥抱。

  小镇这个名字,应该说流传已久,尤其在浙江,一镇一产业,皮革镇、袜子镇、领带镇,一水儿的满地跑。

  到了2015年,当地政府开始有意识的进行包装宣传,并且提出了更多的服务业小镇概念,比如基金小镇、硅谷小镇、养生小镇,一下子就脱离了工业化的乡土味,变得和产业升级的方向吻合。

  这正是国家规划部门心目中的理想现代化蓝图——抑制一线城市,打造“二线国家中心城市+环绕周边的特色小镇”体系。

  从2016年中开始,几大中央部门更是联合下发通知,要在四年内打造1000个各具特色、富有活力的特色小镇。凡是纳入名单的小镇,都可以享受在土地、租金、税费等方面的减免优惠,还可以获得银行的重点金融支持。

  像过去的沿海特区、自贸区等等政策一样,有了政府的支持,必然会产生新一轮的盛宴。最直接的好处,就是拿地便宜。

  在特色小镇这里,拿地要不透明的多,政府更看重的不是价格,而是对政策的理解能力和特色规划。这样的结果就是,拿地价格之低,往往可以突破你的想象力。比如在动辄以五万起步的帝都来说,某楼盘拿到的北京八达岭项目,楼板价仅两百多元。

  摆明了就是盛宴,但是能不能吃到肉,就看各自的本事了。这场盛宴的门票,目前来看,只有巨头们才能拿到。

  一个小镇,最低限度也有数平方公里,大的甚至延绵数十平方公里,容纳数万人口的居住、生活、工作,配套基础设施的复杂程度上不是传统一个大型社区可以比拟的。单这一关,就将中小型开发商们全部挡在门外了。

  然后是产业经验,你得有策划能力,有调动资源,大规模招商引资的经验,否则那么大一个小镇建成了,没有产业,谁来居住呢?

  那不就全砸自己手里了吗?再便宜的土地,也有可能将自己拖死。于是这一关,又将缺乏相关经验的开发商们吓跑了。

  最后是政府人脉,毕竟是和政府的合作,获得政府的信任是关键。这一关,懂的人自然懂,就不多说了。

  三关过后,基本上市场里99%的开发商都被刷掉了,还有胆量闯进来的,着实不多。目前来看,这场盛宴里,最大的三个玩家,就是碧桂园、华夏幸福和绿地了。

  碧桂园本来就是郊区大盘模式的开创者,30年前起家的顺德碧桂园项目,就是靠“贵族学校+超大规模拿地”获得成功的,如今这一招已经玩的炉火纯青。

  华夏幸福是产业新城模式的开创者,招商引资是拿手绝技了。资料显示,小镇政策刚发布没多久,华夏幸福就成立了专门操盘小镇的子公司,拿地非常迅猛。

  光是在河北秦皇岛一地,华夏幸福就和当地政府签署了要建设旅游小镇、干红小镇、葡萄小镇、诗词小镇等四个项目,合计拿地面积超过100平方公里。

  如果说碧桂园擅长控盘,华夏幸福擅长产业,那么就政府人脉来说,没有哪个地产商比绿地更轻车熟路的了。

  以去年底绿地和陕西政府的合作项目为例子,双方公布的合作金额高达千亿元,内容包括501米的超高层办公楼、基础设施建设、金融、国企混改,还有特色小镇。这样的规模和深度捆绑,除了绿地,也没有谁能搞得定了。

  特色小镇方面,重点是两个,一个是围绕着引进华为、中兴配套的“智慧创新小镇”,一个是围绕着西安凤凰池景区开发的“文化旅游小镇”。

  绿地的基建业务。这块业务的毛利率很低,但是对小镇玩家来说,却又是不可缺少的功能。而绿地,几乎抢占了城市里地段最好的小镇。

  买房子最重要的三个词,就是地段、地段、地段。大城市周边的郊区,最重要的地段是什么呢?是地铁站,或者交通中心,比如高铁站、航空港。

  这么多好处,谁都想要,但你们都没法跟绿地争,因为很多地方的相关基建,都有可能被绿地承包了,再加上和政府的人脉,趁早断了这念想吧。

  如今拉上基建一块搞,还可以借助PPP风口,获得更低贷款利率,提升整体的业务利润率。而这些,都是绿地以前做办公楼时,没有享受的溢价。

  目前绿地在规划中的小镇项目,已染指西安、广州、上海崇明岛、杭州湾、江西、郑州。以这个速度来看,绿地的小镇开发规模进入前三并不成问题,今年拿地,明年开卖,业绩的回暖一年之后就可以看得到。

  其实,除了绿地全国各地的特色小镇都已经在快速规划、建设、交付,这碗红利是给巨头们的。而接下来如何运营、招商、联盟形成特色小镇规模效应,创造更高价值财富,这才是给到我们创业者的一个风口机遇。

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